הסכם מכר וזיכרון דברים

החיפוש אחרי הבית או הדירה הבאה יכול להימשך זמן רב. משנמצאה דירת החלומות, כל מה שנותר הוא להתחיל את הליך ההעברה מהמוכרים לרוכשים. מהם השלבים בדרך להעברת נכס? מהו זיכרון דברים ומה המשמעות החוקית שלו? על מה חשוב להקפיד כשחותמים על זכרון דברים? מהו הסכם מכר דירה? על מה חשוב להקפיד בחתימה על זכרון דברים ובחתימה על הסכם המכר? למה חשוב מאוד להסתייע בעורך דין מיומן? בשורות הבאות נרחיב מעט את היריעה בנושא רכישת נדל"ן, השלבים בהליך הרכישה ועל מה חשוב להקפיד.

השלבים בדרך להעברת נכס נדל"ן מהמוכרים לקונים

העברת נכס נדל"ן נראית לכאורה כעניין פשוט, אבל הדברים אינם פשוטים כלל ועיקר. נכסי נדל"ן הם יקרים ולפיכך שגיאה בביצוע השלבים השונים בעסקה עלולה לגרום נזק בלתי הפיך. העברת הכספים מוקדם מדיי יכולה להביא לכך שהנכס לא יועבר בסיכומו של עניין לרוכשים.

מנגד, העברת הנכס לידי הרוכשים מוקדם מדיי, עלולה לגרום לכך שהמוכרים לא יראו ולו אגורה שחוקה אחת בתמורה לנכס שהיה ברשותם. לכן, הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לפעול על פי שלבים מתוכננים שיובילו להשלמת העסקה בהצלחה.

בשורות להלן נפרט את השלבים בדרך לעסקת נדל"ן מוצלחת

סיכום המחיר	כבר בשלב הזה צריכים הרוכשים להחליט אם הם מעוניינים להוציא את העסקה מהכוח אל הפועל המתנה נוספת פירושה אפשרות שהנכס יימכר למישהו אחר. כתיבת זיכרון דברים פירושה, מצד שני, הסכמה מחייבת.
חתימה על זיכרון דברים	בשלב הזה מתחיל למעשה המסלול לקראת העברה ודאית של הנכס לרוכשים. העובדה שמבחינת רשויות המס התאריך הקובע לתשלום מיסים הוא תאריך החתימה על זכרון הדברים, מעידה על החשיבות שלהם ולא פחות מכך על העובדה שזיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. בהמשך נעסוק בהרחבה בזיכרון הדברים והמשמעויות שלו.
שכירת עורך דין לצורך הרכישה	אחרי החתימה על זכרון הדברים, יש לדאוג לעורך דין מנוסה שילווה אתכם לאורך כל התהליך בהמשך יהיה צורך גם בשירותיו הטובים של נוטריון.
הסכם מכר	משהגיעו הצדדים להחלטה, מנסח עורך הדין של הרוכשים ביחד עם עורכי הדין של המוכרים את הסכם המכר של הנכס.
בדיקות ותשלום אגרות שונות לפני סגירת העסקה	בשלב הזה, עורך הדין של הרוכשים יבצע את הבדיקות הנדרשות בטאבו, ברשות המקומית ובמוסדות שונים, ככל שנדרש על מנת לוודא שההעברה של הנכס אפשרית ואין עליה מגבלות. גם על כך נפרט בהמשך.
חתימה על הסכם המכר וקביעת המועדים להעברת הכספים למוכרים	בשלב הזה, הדבר היחיד שיכול להכשיל את העסקה הוא בעיה בהעברת הכספים, או מציאת ליקוי משמעותי שעלול לבטל את העסקה.
העברת הכסף למוכרים וביצוע העברת הבעלות	במקביל להעברת הכספים למוכרים, מתבצעת העברת הבעלות בטאבו. אם צריך, נרשמת בשלב הזה גם הערת אזהרה לטובת הבנק או הגוף שהעניק לרוכשים משכנתא.

 

הסכם מכר וזיכרון דברים מול לקיחת משכנתא

בשורות לעיל לא תיארנו את השלבים בדרך למשכנתא. באופן כללי, כבר ברגע שנמצאה הדירה המתאימה כדאי ליצור קשר ולקבל הצעות מחיר למשכנתא. המשך התהליך מתבצע במקביל להליך הרכישה של הנכס. יש אפשרות תיאורטית לקבל הצעת משכנתא טנטטיבית, אבל לרוב מעדיפים הגופים המלווים להתייחס לנכס ספציפי. כחלק מהתהליך נדרשים הקונים גם להביא שמאי שיעריך את הנכס לצורך המשכנתא.

 

מה זה זיכרון דברים ומה המשמעות החוקית שלו

זיכרון דברים הוא מסמך קצר שאותו עורכים הצדדים לאחר שהסכימו ביניהם על עסקת מכר של בית, דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר. בדרך כלל מדובר במסמך קצר, שבו מופרטים חלקים המהותיים של העסקה. למי שעדיין קיים בליבו ספק באשר למהות המסמך – זיכרון דברים הוא מסמך שיש לו תוקף משפטי.

לפיכך, אם אחד מהצדדים אינו מקיים את התנאים כפי שהוסכמו בזיכרון הדברים, הוא עלול להיתבע לדין על ידי הצד השני להסכם. כיוון שמדובר בסכום, חשוב לכלול בזכרון הדברים כמה סעיפים חשובים שיוסיפו לו תוקף ויבטיחו את קיום העסקה בתנאים המוסכמים על שני הצדדים.

על מה חשוב להקפיד כשחותמים על זכרון דברים

להלן חלק מהסעיפים שכדאי לכלול בזכרון הדברים:

המחיר המוסכם של הנכס	הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לכתוב בזכרון הדברים את מחיר הנכס, כפי ששני הצדדים הסכימו עליו.
תנאים לקיום ההסכם	זיכרון הדברים מחייב את שני הצדדים. לכן כדאי לכלול בו תנאים מסוימים שימנעו מכל הצדדים עוגמת נפש. אחד התנאים החשובים הוא להתנות את קיום ההסכם בהערכת שמאי המאששת את מחיר הנכס. זאת, על מנת שניתן יהיה לקבל משכנתא בגובה המרבי האפשרי, על בסיס המחיר שנקבע.
סנקציות כנגד מי שמפר את ההסכם	בדרך כלל מדובר בקנס שישלם הצד שהפר את ההסכם.
תנאים המאפשרים למי מהצדדים לחזור בו מההסכם	תנאי כזה יכול להיות קיומה של בעיה יסודית מהותית בנכס שהוסתרה מהרוכשים. בעיה כזאת יכולה להיות בניית תוספת לנכס שלא אושרה, או לחילופין נכס שרשום בבעלות שיתופית ולא רשום בצורה ברורה ונפרדת על שם הבעלים שלו בטאבו (מושאע). במקרה כזה, זיכרון הדברים יתבטל מאליו ואף ייתכן שהרוכשים הפוטנציאליים יתבעו פיצויים מהמוכרים.

 

מה זה הסכם מכר לדירה

אם זיכרון דברים הוא חוזה מקוצר למכירת או לרכישת נכס נדל"ן, הרי שהסכם מכר הוא מסמך עקרונות מפורט שבו מתוארים פרטי העסקה שבדרך בצרה מפורטת. הסכם מכר הוא יסודי יותר והצדדים, יחד עם עורכי הדין המייצגים אותם, נדרשים לעמוד באמות המידה הנהוגות להוצאת העסקה אל הפועל.

 

מה בודקים לפני חתימה על הסכם מכר?

לפני שחותמים על הסכם מכר חשוב לבדוק כמה נושאים עקרוניים וחשובים:

זהות הצדדים בחוזה	עורך הדין  שעורך את הסכם המכר מוודא את הזהות של המוכרים ושל הקונים.
זכויות הצדדים	עורך הדין מוודא בשלב הזה כי מי שמציגים עצמם כמוכרים, אכן הם בעלי הזכות למכור את הנכס.
בעלי זכויות נוספים	עורך הדין צריך לוודא שאין בעלי זכויות נוספים, שקיומם עלול לטרפד את העסקה.
חובות קודמים	האם יש חובות קודמים על הנכס – החל מהרשויות המקומיות וכלה בגופים אחרים.
משכנתא או שעבודים על הנכס	בשלב הזה יש צורך לוודא קיומה או אי קיומה של משכנתא נוספת או שעבוד על הנכס.
עיקולים	האם קיים צו עיקול על הנכס לטובת מאן דהוא.

 

הסכם מכר וזיכרון דברים: הסתייעות בעורך דין והימנעות מבעיות

הסתייעות בעורך דין מונעת הסתבכות בבעיות שבמקרה הטוב יגרמו להפסדים קלים ובמקרה הפחות טוב להסתבכות פיננסית של ממש, בעיקר לרוכשים. עורך דין מבצע את הבדיקות הנדרשות ואמון גם על ניסוח הסכם המכר באופן שישרת את האינטרסים של הלקוח שלו באופן המיטבי. ועל זה בדיוק נאמר "סוף מעשה במחשבה תחילה".

 

כל התכנים המובאים להלן אינם משמשים בתור חלופה לייעוץ משפטי מקצועי מול עורך דין המתמחה בדיני עבודה, והם מתפרסמים לידיעה כללית בלבד. המידע בעמוד זה אינו על תקן מידע משפטי מחייב, ואין להישען עליו בשום אופן. במקרים בהם דרוש ליווי משפטי בנושא יחסי עבודה, יש לפנות באופן ישיר להתייעצות משפטית מול עורך דין מומחה לדיני עבודה.